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为什么未来房贷会非常紧缺?房地产销售会大跌?  

2017-03-24 00:07:59|  分类: 金融及股票知识 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2017年03月23日 11:09:39 徐彬说投资

为什么未来房贷会非常紧缺?房地产销售会大跌? - 佐罗 - 齐鲁乐园

2016年,房地产市场高歌猛进,量价齐升。从全国范围内看,销售面积增长22%,销售均价增长10%。

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很多人会问,2016年经济不好,老百姓收入也没有大幅提高,为什么会有这么多人以更高的价格买了更多的房子呢?答案就两个字:房贷。2016年房贷无论从总贷款的占比或者绝对值来看,都大幅提升。从数据看,2016年房贷总额增长了86%,房贷在总贷款中的占比从2015年的26%上升到45%。也就是说,2016年火爆的房地产市场是由房贷堆出来的。

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从图中可以看出,2013年-2015年,房贷在总贷款中的比例稳定在25%左右,但是这个比例在2016年暴涨到45%,这直接导致房贷总额暴涨了86%。相比之下,2016年房地产销售总额增长了35%,也就是说房贷的增速远高于房地产销售额的增速,这意味着2016年大家在买房中贷款的比例大幅提高。

事实上,房贷在买房款中的比例,也就是买房的杠杆比例从2015年的30%大幅上涨到2016年的50%。

资本市场因为杠杆率过高而崩溃的例子有很多:2015年的中国股市,2008年的美国房地产市场,90年代初的日本房地产市场,都是因为杠杆率过高而暴跌。未来是否会轮到中国房地产呢?正是担心这样的风险,近期央行官员表示,今年房贷占总贷款的比例要从去年的45%降到30%。看似合理的政策会带来另一个巨大的问题。我们先来看一下数据。

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2017年1月和2月,新增房贷占总贷款的比例分别是31%和33%,这说明各银行已经开始执行央行的房贷政策了,似乎前两个月也没遇到什么问题。且慢。

2016年的新增贷款总额是12.6万亿,其中房贷有5.7万亿,占比45%。2017年1月和2月,新增贷款3.2万亿,其中房贷有1万亿,占比32%。如果要严格执行央行“30%”的房贷政策,我们来算算还有多少房贷可以用。

总理说了,2017年的M2增长会进一步下降到12%左右,而且强调要去杠杆,因此我们假设2017年新增贷款的增速为10%左右。那么,2017年新增贷款总额会达到13.9万亿,30%的房贷比例意味着2017年房贷总额是4.2万亿,1月和2月已经用掉了1万亿,还剩下3.2万亿。而2016年3月到12月房贷总额是5万亿,这意味着2017年3月到12月的房贷总额会下降37%。因此,我们有理由相信,接下来房贷会变得非常紧缺!

这还没有完,2016年3月到12月的房地产销售总额是10.9万亿,如果买房的贷款比例保持不变,2017年3月到12月的房地产销售总额可能只有6.9万亿,同比下跌37%。今天看到一条消息,说央行未来会严格控制首付比例,也就是说未来买房的贷款比例可能会下降,如果是这样,房地产销售总额的降幅会更大。

因此,在2017年剩下的9个月里,房地产市场的成交量相比2016年会大幅萎缩。水泥、钢铁、建材这样的房地产相关行业乃至于整个经济都会受到极大的考验。

也就是说,未来央行会面临两难的选择。如果不严格调控,房地产市场的风险将进一步加大;如果严格调控,2017年的经济增长会面临巨大的挑战。

做完了未来的沙盘推演,我们来看看未来的资产配置该怎么做:

  • 债券可能会迎来机会,因为经济受到挑战的话,央行有可能重回宽松,近期债券市场回暖可能就是在预期这些。因此建议配置债券基金;

  • 经济受到挑战+央行重回宽松会加大人民币贬值的压力。因此大家一定要做好海外资产配置;

  • 房地产走弱的话,周期性行业也会走弱,因此大盘蓝筹会比较遭殃,建议回避沪深300相关,大盘股相关的指数和基金。但是,如果资金去不了房地产和蓝筹股的话,除了去债券市场,就会去非周期性股票,而小盘股大多是非周期性股票,因此小盘股的表现大概率会比大盘股好,建议配置小盘股相关的指数和基金。

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